アメリカ、日本、ヨーロッパ（6カ国）の先進国三極の中で、アメリカは過去20年間で最も高いGDP成長率を達成しました。
先進国随一の人口増加、シェールガスがもたらすエネルギーコスト革命により、2018年までに先進国三極の中で最も高いGDP成長率が見込まれます。
アメリカ不動産投資の魅力 Attractiveness of American real estate investment
アメリカ不動産投資の利点
ゆるぎない資産形成が求められる今、「アメリカという選択」があります
- 人口増による雇用増大
- シェールガス革命による
低廉なエネルギー資源 - 世界一透明性が高い
不動産流通システム
「人口増」や「シェールガス革命」により堅調な経済成長が見込める先進国アメリカ
[日米比較]実質GDPの推移と予想
（出典）Sourse
OECD Data GDP long-term forecast
「内外経済の中長期展望 2015-2030年度」三菱総合研究所
経済成長による雇用の増大は、賃貸不動産市場を成長させるドライバーの一つとなっています。
アメリカの不動産市場は、法規制による「消費者保護の徹底」により分業体制が整備され、透明性とクォリティの高い「不動産流通システム」をベースに健全な市場を形成しており、世界中からの不動産売買に対応しています。
JLL発表のグローバル不動産透明度調査においても、アメリカは常に透明度「高」と評価されています。
日米・人口推移実質と予測(中位推計:1980年=100)
(出典) Population Division of the Department of Economic and social Affairs of the United Nations Secretariat
2016年版グローバル不動産透明度インデックス
（出典） JLL、ラサール インベスストメントマネジメント
（出典）Global Foresight Series 2016 不動産透明度調査
（ジョーンズ ラング ラサール）
アメリカ不動産への投資は、国内不動産では想像できない「醍醐味」にあふれています
- 中古市場の成熟と
価値上昇 - 持家比率の減少と
賃貸志向へのシフト - 「高稼働」「賃料上昇」による
インカムゲインと値上り益
（キャピタルゲイン）
住宅が「資産として長期的に価値を生む」アメリカ社会
不動産流通市場における中古不動産の割合は、日本では14％、アメリカでは78％と高く、成熟した中古不動産市場が整備されています。
中古市場の規模も日本の約40倍と巨大であり、適正なメンテナンスにより中古不動産はその価値を維持し、長期的な資産価値を形成します。
アメリカ集合住宅1棟の価格指数推移
（出典）Zillow - Home Value Index
アメリカでは、若い世代を中心に進む所有から賃貸へのシフトによる「持家比率」は、2004年をピークに減少が続いています。
融資条件が厳格化されたことによる住宅ローンの難化・職業選択時の柔軟性が高い借家への志向変化などが主な理由です。
そのため、若い世代を中心に集合住宅への需要が高まっています。
マンション価格（集合住宅）の比較では、この18年間、日本国内は価格が40％も減価しましたが、アメリカでは2.5倍以上値上りしています。アメリカの集合住宅が優れたキャピタルゲインを達成していることがわかります。
高い賃貸需要に支えられた「高い流動性」も国内不動産とは比較になりません。
既存住宅流通シェアの日米比較
（出典）
日本：住宅：土地統計調査（平成20年）（総務省）
アメリカ：Statistical Abstract of the U.S. 2006
エクスロー制度による取引の安全性確保
アメリカの不動産取引制度の日本の制度との最大の違いは、エスクロー会社の介在です。
エスクローとは、売主と買主の間に入り、州政府により不動産の証書受託業務に携わることを許された公正中立な民間の第三者機関（会社）です。
透明性と利便性の高いエスクロー制度の利用により、投資家が安心して取引を行える、海外からの遠隔投資が行える、というメリットを享受できます。
エスクロー会社の役割
- 買主からの手付金や売買代金の受領と売買完了時までの保持、及び売買完了時における売主への現金支払い等の預託金保全業務
- 不動産税の日割計算や当局への支払い等の費用清算業務
エスクロー制度のメリット
- 公正中立な第三者が売主と買主間に介在することによる、①取引の細部における透明性の高さの確保や、②預託金（デポジット）の保全
- クロージング時に、関係者が一堂に会さずとも遠隔地からの決済が可能
エスクロー制度を利用したアメリカ不動産取引の仕組み
活発な不動産投資を促進させる1031エクスチェンジ税制
アメリカでは、アメリカ居住者は不動産の買換え時に一定の条件（*）を満たすことで1031エクスチェンジ税制の利用が可能になり、キャピタルゲイン課税の繰り延べを永久的に行うことが出来ます。
本税制によって同等かより高額な物件に買い替え続ける限りすべてのキャピタルゲイン課税の繰延ができるため、アップグレードした物件に買い替えるインセンティブをアメリカ居住者に与え、アメリカ不動産市場の活発な取引につながっています。
（*）売却後45日以内に買換え物件のリストの提出と、180日以内の買換えの実施、等
